Риски при покупке земельного участка

В стремлении быстрей покинуть город и оставить позади длинные пробки и шумные улицы мы иногда забываем, насколько будет комфортно вдали от цивилизации. Поэтому часто встречается такое явление, когда обычный человек приобретает земельный участок для постройки загородного дома и сталкивается с рядом проблем.

Ряд таких проблем начинается от получения разрешения на строительство жилого дома до присоединения к энергосетям (газ, свет) и дороги! Все эти проблемы мы выбираем сами, когда не внимательно относимся к выбору земельного участка.

Речь идет о новомодных загородных коттеджных поселках и конечно же девелоперских компаниях, то же в свою очередь новинка для рынка загородной недвижимости.

Именно девелоперы и коттеджные поселки сегодня составляют большинство предложений на рынке загородной недвижимости. Именно они представляют наибольший риск для обычного покупателя! Разберем почему?

Во первых, множество девелоперов начинают реализовывать свои проекты еще на стадии готовности документов. То есть, еще не изменена категория земель или разрешенный вид использования земли, территория не разделена на кадастровом учете.

Во вторых, все девелоперы обещают на своих проектах дороги, свет, газ - это как минимум. Некоторые даже обещают круглосуточную охрану, магазины, детские сады и школы. Неплохой максимум!

В третьих, на всех проектах, девелоперы сообщают о том, что вся инфраструктура поселка в будущем будет обслуживаться управляющей компанией или местной администрацией.

Если на деле все «три кита» коттеджного поселка будут выполнены, хотя бы на 70%, то считайте, что с покупкой участка вы угадали! И теперь Вы вправе выбирать перепродать его дороже или же построиться на нем самому.

Но реальность всегда отличается желаний в современных девелоперских проектах!
Первой ошибкой покупателя земельного участка на разрекламированном проекте коттеджного поселка - это невнимательность к документам. Зачастую люди берут земельные участки у девелоперов с категорий земель: «сельскохозяйственного назначения» и разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», по более низкой цене от рыночной под обещание «Мы все обязательно переведем в ближайшее время!».

Может быть - это и правда! Но кто мешает вам проверить данное утверждение!? Если речь идет о покупке земельного участка в ценовой категории от 500 000 до 1 000 000. Достаточно у продавца земельного участка запросить для ознакомления оригиналы правоустанавливающих документов, где обратите внимание на категорию и разрешенное использование земельного участка. Если Вам в руки попали эти документы и там не так, как все представлялось в рекламе, а продавец тут же обещает, что это вопрос времени и поэтому цена на участок низкая, не торопитесь верить! Есть способы проверить его слова.

Первым делом снимите копии правоустанавливающих документов и отправляйтесь в архитектуру администрации к чьей территории относится данный проект. В архитектуре Вам необходимо заказать сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), оплатить символическую госпошлину. Через месяц Вы получите выписку из правил землепользования и застройки в отношении земельного участка, который вы желаете приобрести. Там будет указана категория земель установленная правительством для данного земельного участка и возможные виды разрешенного использования земельного участка. Теперь сравниваем с имеющимися на руках документами. Если в документах категория и разрешенное использование «сельхоз», а в сведениях ИСГОД участок в черте населенного пункта и зона позволяет выбрать «ижс», то тогда можно смело брать такой участок перевести категорию и разрешенное использование вы сможете и сами, даже если ваш продавец забросит это занятие. А если, в сведениях ИСОГД ваш земельный участок за чертой населенного пункта и территориальная зона относится к землям сельскохозяйственного назначения (СХУ), то брать такой участок - «деньги на ветер»!

Второй ошибкой, является не умение различать порядочного девелопера и непорядочного девелопера! Как это сделать? Для начала нужно оценить девелопера - продавца, по общим параметрам. Офис продаж, реклама, реализованные проекты, при наличии таких. Если у компании занимающейся реализацией коттеджных поселков нет собственного офиса, то как минимум это говорит о нестабильности организации. Реклама девелоперской компании должна больше говорить о самой компании, а не только о проектах, которые они реализуют. И самое главное, это когда компания занимающаяся уже не один год реализацией коттеджных поселков, тогда появляется возможность оценить результаты прошлой работы. Если реализованные проекты соответствуют заявленным условиям в продажах, построены дороги, подведены коммуникации к участкам, построены магазины и другое... То тогда в новые проекты такой компании, есть смысл шагать с покупкой участка. Зачастую, люди покупают участки у девелоперской компании не разобравшись в ней. И оказываются в положении с участком без надлежащих документов, где-нибудь в центре поля без дороги, света и газа.

Третья ошибка, хоть и не распространённая, но вполне доставляющая значительные неудобства после покупки участка. Это проблема с управляющей компанией по обслуживанию инфраструктуры или отсутствием таковой компании. Допустим Вы правильно выбрали участок, девелопер построил дорогу, свет и газ к вашему участку. Вы построили дом и начали там жить. К Вам приходит управляющая компания и начинает выставлять счета за обслуживание дорог, уличное освещение, вывоз мусора. И эти счета Вам явно кажутся завышенными, но выбрать другую управляющую компанию не можете, так как при покупке земельного участка Вы не обратили внимание на то, как подписали договор с некой управляющей компанией обслуживающей Ваш коттеджный поселок, в котором планируете построить дом. Выход есть и в такой ситуации, можно отказаться от такой управляющей компании, но тогда на время судебных тяжб, запаситесь терпением или при покупке участка проговорите с продавцом участка о будущем поселка о ценах на вывоз мусора и уборку дорог и прочие связанные с этим вопросы. Встречаются и такие ситуации, когда девелоперская компания продав участки, подведя все необходимые коммуникации уходит с проекта, но при этом отдает инженерную инфраструктуру поселка на баланс местной администрации и ЖКХ, а те в свою очередь по различным причинам отказываются принять объекты. В таком случае, нечищеные дороги, кучи бытового мусора и прочие неприятности ждут Вас на улицах коттеджного поселка. Поэтому будущее поселка не так маловажно, как его настоящее!

Если Вы ищете сегодня участок? Если хотите без проблем построить и жить в своем загородном доме? Будьте основательны в выборе земельного участка! Не бойтесь задавать лишних вопросов продавцу. Не бросайтесь на яркую рекламу и низкую цену участка. Не ленитесь проверить самостоятельно документы на участок. Действуйте согласно пословице: «семь раз отмерь, один раз отрежь»!